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A

根据杜邦等式可知先张心端田站烟依算死，提高净资产收益率的途径包括（）。A．加强负债管理，提高资产负债率B．加强资产管理...

正确答案：ABC净资产收益率=销售净利润率?资产周转率?权益乘数，权益乘数=1/(1-资产负债率)。

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如果是考试的话，你就按照题目提到的顺序来确定。因为ABC三个因素的位置变换对结果的影响是很大的

韭菜投资ABC：那些躺着赚钱的包租公，浅谈REITs

作者：胡光礼Walle，王顿Wolfric

编辑：王顿Wolfric

REITsVS标普500

REITs（RealEstateInvestmentTrusts）作为现金、股票、债券之外的第四资产，凭借长期相对稳定的分红收益，成为机构投资人投资组合的重要组成部分。

从1996年到2016年，在经历了两个经济危机后，***REITs取得了接近700%的收益，而同期S&P500只取得了不到400%的收益。

通过ETF比较，这里选取IYR作为代表，在过去14年跑输标普500，因为2006年在相对高位了，2007更加高。

(source:公开数据整理，红利再投)

REITs有时候大幅度跑赢标普500，有时候大幅度跑输标普500，波动不低。北美REITs在过去20年年均总收益率接近12%，但周期波动显著，正确选择REITs的投资时机是提高REITs投资回报、降低投资风险的关键。

REITs典型架构及特征

REITs是一种专门投资于房地产行业的投资基金。REITs的发起人会组建一个***的资产管理公司来对REITs进行管理，同时还会聘请受托机构和专业的物业管理机构。

   REITs的典型交易结构：

REITs的特点是：

（一）是收益主要来源于租金和房产升值；

　　（二）是大部分收益将用于分红；

　　（三）是REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低；

　　（四）是REITs对**而言，有利于其盘活社会存量房产，从而扩大税基。同时，**庞大自持物业可通过REITs转成为租赁物业，既可帮助**融资，也降低运营成本；

　　（五）是REITs对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税（***需要分红超过90%才可免除企业所得税），从而提高物业的回报率；开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让，可规避资产转让税收；抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道；

　　（六）是REITs对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资；REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。

与FED利率的关系

REITs的收益主要来源于分红，这与GDP增速以及国债利率有着密切关系。

(source:http://www.sohu.com/a/341369609_770145)

多数认为，在GDP超过2%增速，微弱通胀，且利息低的时候，REIT能取得最好的收益。这其实就是利率低，买房的人多，租金也在不断上涨的房地产黄金周期。也就是上图中的第二象限，目前***市场就恰好处于这一象限中。这虽然是理论值，但是REITs在滞胀期的表现也要好于平均市场收益，是少数能在股市震荡期值得投资的品种。

REITs分类

1.EquityREITs

大多数房地产投资信托基金都是以股权房地产投资信托基金的形式运作的，为投资者提供了他们自己无法负担的多种创收资产组合。这些房地产公司在一系列房地产领域拥有物业，这些物业出租给租户，如办公楼、购物中心、公寓楼等。他们把大部分收入以股息的形式分配给股东。

2.mREITs

抵押房地产投资信托基金（mREITS）通过购买或发起抵押贷款和抵押担保证券以及从这些投资的利息中获得收入，为产生收入的房地产提供融资。由于这些信托公司面临利率风险，因此风险更大。如果利率上升，抵押房地产投资信托的价值可能大幅下降。

3.PNLRs

公开非上市房地产投资信托基金（PNLR）在***证券交易***会（SEC）注册，但不在***证券交易所交易。流动性选择权各不相同，可能采取股份回购计划或二级市场交易的形式，但通常是有限的。

4.PrivateREITs

私人房地产投资信托基金是不受***证券交易***会（SEC）注册的房地产基金或公司，其股票不在***证券交易所交易。私人房地产投资信托基金一般只能出售给机构投资者。

EquityREITs分类

EquityREITs作为最常见的类型，可以直接在股票市场中进行交易，其又有分如下一些类别。

OfficeREITs写字楼房地产投资信托公司拥有并管理写字楼房地产，并将这些房地产的空间出租给租户。这些房产从摩天大楼到写字楼公园都有。一些写字楼房地产投资信托专注于特定类型的市场，如中央商务区或郊区有些人强调特定类别的租户，如**机构或生物技术公司。

IndustrialREITs

工业房地产投资信托公司拥有和管理工业设施，并将这些财产的空间出租给租户。一些工业房地产投资信托基金专注于特定类型的房地产，如仓库和配送中心工业房地产投资信托基金在电子商务中发挥着重要作用，有助于满足快速交付的需求。

RetailREITs

零售房地产投资信托公司拥有并管理零售房地产，并向租户出租这些房地产。零售房地产投资信托基金包括专注于大型区域商场、零售中心、以杂货店为中心的购物中心和以大型零售商为特色的电力中心的房地产投资信托基金。净租赁房地产投资信托拥有***的物业，并构建其租赁结构，以便租户支付租金和物业的大部分运营费用。

LodgingREITs

住宿房地产投资信托公司拥有和管理酒店和度假村，并向客人出租这些物业的空间。根据酒店的服务水平和便利设施等特点，住宿房地产投资信托公司拥有不同类别的酒店。住宿房地产投资信托公司的物业服务范围广泛，从商务旅行者到度假者。

ResidentialREITs

住宅房地产投资信托公司拥有和管理各种形式的住宅，并将这些物业的空间出租给租户住宅房地产投资信托基金包括专门从事公寓楼、学生住宅、人造住宅和独栋住宅的房地产投资信托基金。在这些细分市场中，一些住宅房地产投资信托基金还专注于特定的地理市场或房地产类别。

TimberlandREITs

TimberlandREIT拥有和管理各种类型的Timberland房地产。TimberlandREIT专门从事木材的采伐和销售。

HealthcareREITs

卫生保健房地产投资信托公司拥有和管理各种与卫生保健有关的房地产，并向租户收取租金。健康护理房地产投资信托的物业类型包括高级生活设施、医院、医疗办公楼和专业护理设施。

Self-storageREITs

自储房地产投资信托公司拥有和管理存储设施，并向客户收取租金。自储式房地产投资信托向个人和企业出租空间。

InfrastructureREITs

基础设施房地产投资信托公司拥有和管理基础设施房地产，并向占用该房地产的租户收取租金。基础设施房地产投资信托基金的财产类型包括光缆、无线基础设施、电信塔和能源管道。

DatacenterREITs

数据中心REIT拥有并管理客户用于安全存储数据的设施。数据中心REIT提供一系列产品和服务，帮助确保服务器和数据的安全，包括提供不间断电源、风冷式冷水机组和物理安全。

DiversifiedREITs

多元化的房地产投资信托公司拥有和管理多种物业类型，并向租户收取租金。例如，多样化的房地产投资信托基金可能拥有由办公和工业地产组成的投资组合。

SpecialtyREITs

专业房地产投资信托公司拥有和管理独特的混合物业类型，并向租户收取租金。专业房地产投资信托公司拥有不适合其他房地产投资信托行业的房地产。专业房地产投资信托公司拥有的房地产包括电影院、赌场、农田和户外广告网站。

***REITs主要分这几类，我认为除非是多样化的（Diversified）REITs，不然的话多样化不够。当然分散性的REITs风险也有。REITs的好处是它们的资产大多是固定资产设立条件严格，分红严格，所以，风险相比一些股票的无形资产相对于可靠些。感觉降低破产风险(很多REITs的上市公司活了很多年)，倒是无法排除下跌风险，跟股市的Beta还是高，下面会有更多介绍。

按照市值排序，除了几家非***，大多是***上市公司。

房地产信托有较高资产要求和红利分配要求。***的还有负债要求。这样会降低风险保护投资者。

不同***对REITs的设立条件要求

房地产投资信托基金有较高的税收优势

房地产投资信托基金的税收效率明显高于企业，主要是因为它们通过在组织层面避税来防止双重征税。尽管如此，房地产投资信托基金的税收效率并不如主有限合伙企业。

主要REITs公司列表

(source:彭博)

VNQ,SCHH,IYRETF跟踪的指数是一样的，基本是市值加权，如果自己构建一个市值加权的REITs组合，和买入REITsETF相差不大。

(source:富途)

RWX刚好提供非美REITs。感觉VNQ，SCHH，IYR，总2/3，RWX1/3或VNQ，SCHH，IYR总一半，或RWX一半，可以提供足够的diversification。感觉diversification的风险是一个，主要是下跌风险。金融危机跌幅也都巨大。

REITs既有股性也有债性

REITs的分红高于标普500.作为上市为房地产投资信托基金的交换条件，这些信托基金必须将其净收入的至少90%作为股息支付给其单位持有人。

REIT本身没有类似债券的高低风险。倒是REITs本身既有股性和债性。

(source:彭博)

我们将股市Beta值大于债市Beta值且股市Beta值大于0.5的REITs定义为偏股型REITs，而将债市Beta值大于股市Beta值或股市Beta值小于0.5的REITs定义为偏债型REITs。

结果显示，林场、酒店等业绩波动较大的REITs属于典型的偏股型REITs，其资本市场表现更接近于传统股票，对经济增长更为敏感，对利率市场的敏感性稍弱；此外，一些具有商业模式创新的REITs，其资本市场表现也更接近于股票，如独屋出租REITs和特殊地产REITs；其他偏股型REITs还包括办公物业、工业地产、多元化REITs。

值得注意的是，虽然商业地产抵押贷款REITs的投资标的为债权资产，但由于其基础资产的价值潜力主要受到经济增长的影响，因此，其资本市场属性更接近于股市而非债市，属于偏股型REITs。

与之相对，***店面、康养物业、活动房屋、自助仓储等REITs属于典型的偏债型REITs，由于其业绩的稳定性和逆周期特性，其估值波动对利率更为敏感，而与股票市场的相关性较弱；其他的偏债型REITs还有社区商业中心REITs；而住宅抵押贷款REITs，则由于其对利率市场的高度敏感性，也属于一类特殊的偏债型REITs——住宅抵押贷款REITs对国债市场的敏感性并不是很高，但对RMBS等资产证券化市场的敏感性较高。

至于购物中心、出租公寓、基建、数据中心这几类REITs，由于其股市和债市的Beta值非常接近，所以，我们将其视为中性REITs。

(source:http://www.sohu.com/a/341369609_770145)

REITs估值(P/FFO)

与一般上市公司以市盈率（P/E）为主的比较法估值体系不同，REITs公司以股价/每股净营运资金（P/FFO）为最主要的估值指标。

FFO=净收入-从房地产出售中的资本利得+房地产折旧费用。

净利润与净营运资金（FundsfromOperation）之间的最大区别就在于净利润中扣除了折旧摊销费用，而净营运资金则需要加回这部分成本——对于REITs公司来说这是一笔不小的费用，但却并不是真实发生的费用。

实际上，多数物业在长期中非但不贬值，还随着时间推移而不断增值；此外，对于很多REITs投资人来说，最重要的一项收益就是分红收益，但REITs公司的分红基础并不是净利润，而是净营运资金（FFO）——很多REITs公司以净利润为基础计算的分红率都在100%以上。

(source:彭博)

REITs估值分红率法

可以把前1000大REITs的分红率平均算下，能知道大概目前的REITs的估值。注意不要单独买个别分红率很高的REITs，它们可能是跌下来导致变高，可能本身资产质量不高。跟高分红股票一样，高分红不一定代表高收益，未来收益高。整体分红率跟历史上的比较比较重要。

同样，如果通过Yield的中位数作为指标，我们也发现除了金融危机期间在多数时间（2010-2019年间），REITs的分红率中值（YieldMedian）都在3.5%-4.2%之间波动，我们也可以用此作为一些买卖信号的参考。

虽然最近***涨的比较厉害，连带REIT相关股票和ETF也水涨船高，如果单纯考虑分红率，是在下降的（分红一定，股价上升）。但是如果考虑到最近美联署不断降息，导致的无风险利率变低，那么REIT的分红相较于10年期国债的风险溢价部分其实还有所上升，这又使得REITs变得很有吸引力。

参考资料：

1.     《REITs视野丨新加坡REITs：全球收益率最高之一》http://fund.jrj.com.cn/2018/07/24080324854134.shtml

2. 《REITs典型架构及特征》http://fund.jrj.com.cn/2018/02/08091224085093.shtml

3.      《ABS专题报告REITs机制及税收制度探讨》兴业研究，2017年11月29日

4.  《REITs的三种估值方法优缺点总结》http://finance.sina.com.cn/stock/jhzx/2018-04-25/doc-ifztkpin0554287.shtml

5.  《万字长文：REITs投资全解析》https://www.sohu.com/a/341369609_770145

历史文章：

韭菜投资ABC：近14年美股各个板块收益之间的差异

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Hubblesight财经评论

洞悉隐藏在数据背后的价值

净利率和净资产收益率有什么区别

而资产净利率指的是主营业务收入和营业收入，还有其他业务收入之和。会计学中，销售总额等于按销售价格计算的初始销售收入或流入资产的价值。一般是主营业务收入。2、包括的范围不同净资产收益率：一般指工业企业生产的全部...

净资产收益率

净资产收益率一般指权益净利率。股东权益报酬率=可供普通股东分配的净利润/平均普通股东权益×100%。这个比率通常也被称为净资产收益率，英文缩写ROE（RateofReturnonCommonStockholdersEquity）。净资产收益率是企业盈利...

如何做一个盈利的4S店——资金管理的工具和指标

思考一下：

1、如何进行日常货币资金的管理，以达到现金链不断、

2、如何进行营运资金的计划，保证中期业务的顺利开展、

3、如何计算综合资金成本率、这一比率的作用是什么？

4、如何充分运用好资金头寸，保障“削峰平谷”？

案例1：现金压力

张总说：我店的资金总是非常紧张，银行贷款2000万，3个月承兑汇票，款到后直接要还给银行，实际算下来，能用到的资金不足1500万，巨大的资金压力压的我透不过气来，每天我都得盯着银行到期贷款或厂家打款，我真的很累！

承兑汇票到期台帐

周资金计划

案例2：中期资金计划

赵总说：我店对几天内的现金进行连续的预测，但感觉还是常常在拆东墙补西墙，对于月度、季度等中期资金缺乏把握能力，使我在营运资金管理方面常常力不从心……

车辆销售供需与库存计算

车辆销售供需与库存计算

请问：后三个月每月销售台数应该是多少台？

营运资金需求预测

案例3：资金成本管理

陈总说：我的资金安全是得到了保障，但却发现财务费用总是居高不下，我们资金成本率到底是多少？我该如何降低它呢？

……除非一个企业产生的利润大于其资本成本，否则这个企业是亏***经营的……到挣足它的资金成本以前，企业没有创建价值，是在摧毁价值。

——德鲁克-现代管理学之父

讨论：如何计算资金成本？

一个重要的资金成本公式：

综合资金成本率=财务费用总额/∑加权资金占用时间

现一经销商，由于营运资金不足，向申请建行授信额度敞口2000万元，综合年息6%，贴现息3%，手续费0.05%，承诺费0.25%，现本年度资金使用情况如下：

1、短期贷款使用了半年，金额为1000万元。

2、承兑汇票共申请五期，每期两个月，1000万额度

请问，该经销商资金成本率是多少？

(1000*6/12*6%+1000*0.05%*5+1000*8/12*0.25%+1000*10/12*3%)/(1000*6/12+1000*10/12)=4.4%

案例4：资金成本如何降低

黄总的经销店拥有４０００万可以用来周转的流动资金（包含库存、应收款、现金头寸、承兑汇票），而根据资金测算，这家经销店仅需要３０００万资金就可维持周转，以下是描述它的日常资金运营的动态图请指出它所存在的主要问题是什么？它们是如何产生的？如何解决这此问题？

杜邦财务分析体系

练习一下：

练习1：资金分析案例：

–如何从资产负债表中找出资金来源和使用的状况？

ABC公司2001年与2002年末的资产负债表如下：要求运用比较分析的方法，分析出该公司资产运用的变化情况（单位：万元）

资金余额及增减分析

练习2：财务报表指标分析案例：如何提高净资产收益率？ABC公司近三年的主要财务数据和财务比率如下：

假设该公司没有营业外收支和投资收入，所得税率不变

要求：

⑴分析说明该公司运用资产获利能力的变化及其原因

⑵假如你是该公司的总经理，你应从哪些方面改善公司的财务状况和经营业绩？

•净资产报酬率•加权平均资金成本•资产负债率•营运资金需求缺口

 根据网络相关素材编辑整理。

税务师考试并不难！

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立即留言打卡做题吧！

01税法一

【单选题】

某化工厂2023年1月委托加工一批高档香粉，本期发出材料成本65万元，支付不含税加工费5万元，收回后将80%用于连续生产高档化妆品。则该工厂当月允许抵扣的消费税为（　　）万元。（高档化妆品消费税税率15%）

A.9.18

B.9.88

C.11.47

D.12.35

答案

正确答案：B

答案解析：

当期允许抵扣的消费税＝（65＋5）÷（1－15%）×15%×80%＝9.88（万元）。

02税法二

【单选题】

（2019年）居民个人的下列所得，不并入综合所得计税的是（　）。

A.稿酬所得

B.劳务报酬所得

C.财产租赁所得

D.工资薪金所得

答案

正确答案：C

答案解析：

综合所得包含工资薪金所得、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得。

03财务与会计

【单选题】

根据《中央企业综合绩效评价实施细则》的规定，下列各项指标中，属于评价盈利能力状况基本指标的是（　）。

A.销售利润率

B.成本费用率

C.资本收益率

D.净资产收益率

答案

正确答案：D

答案解析：

评价盈利能力状况的基本指标有净资产收益率和总资产报酬率。选项ABC是评价盈利能力状况的修正指标。

04涉税服务相关法律

【单选题】

（2020年）下列合同中，属于《民法典》合同编新增典型合同的是（　）。

A.中介合同

B.行纪合同

C.合伙合同

D.仓储合同

答案

正确答案：C

答案解析：

本题考核《民法典》新增的典型合同。中介合同是原来《合同法》的居间合同。所以选项A错误。行纪合同、仓储合同都是原来《合同法》规定的合同。所以BD错误。

05涉税服务实务

【多选题】

下列关于契税计税依据的说法，不正确的有（　）。

A.契税的计税依据不含增值税

B.房屋赠与，契税计税依据为房屋取得的成本

C.承受已装修房屋的，契税计税依据不包括装修费用

D.房屋交换价格差额明显不合理且无正当理由的，由税务机关参照成本价格核定

E.土地使用权出让的，契税的计税依据中应包含青苗补偿费

答案

正确答案：BCD

答案解析：

选项B，土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格；选项C，承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款；选项D，由税务机关参照市场价格核定。

你做对了吗？

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净资产收益率和总资产收益率有什么区别

净资产收益率＝收益/所有者权益（净资产）总资产收益率＝收益/总资产总资产＝负债+所有者权益