公募reits项目是什么(什么是reits基金？)
什么是reits基金？
REITs基金就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
REITs基金是什么?
公开募集基础设施证券投资基金（REITs基金，简称基础设施基金）是指，80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，同时积极运营管理基础...
公募REITs解读?
随着国内房地产市场的不断升温，公募REITs也受到了越来越多的关注。首先，从投资者的角度来看，公募REITs的优势在于分散风险、高流动性、高回报率。分散风险是因为公募REITs会在多个不动产项目上进行投资，避免了单一项目的...
在理财中,你知道什么是REITs基金吗?
关于分红比例这一块并不存在什么争议，REITs基金的架构特点之一就是分红比例，按照规定公募REITs基金是被强制要求进行分红的，并且收益的分配比例不低于基础设施项目年度可供分配资金的90%，也就是说至少有90%的收益需要分配给...
房地产信托以后到底该怎么搞
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。如果将房地产资金信托简单分类的话，可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托:（一）房地产开发贷款融资模式。即债权型融资方式，这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。债权型信托贷款融资模式有操作简单、运行成本较低等特点，是目前市面上最为流行的房地产信托。（二）股权回购型信托该类信托表面看属于权益性股权投资信托，但实质上是一种结构性信托融资安排，功能类似于第一种房地产开发贷款信托。信托投资公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前，实现与资金需求方签署一个股权回购协议，信托公司与房地产开发企业双方约定，在规定期间内（通常是在房地产信托计划终止时），由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，全额将信托公司以信托资金投资持有的股权全部回购，进而确保委托人信托财产的归还和信托收益的实现。（三）房地产股权投资信托该类信托是权益型信托投资方式之一，指信托投资公司通过发行集合资金信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与投资产企业或房地产项目的经营与管理，并将在房地产企业中根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得的经营所得，作为委托人信托投资的信托收益。（四）“夹层”信托融资模式“夹层”（mezzaninefinancing）指介于股权与优先债权之间的投资形式即次优级。从在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资，即以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。实际上，夹层融资信托”也就是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的信托融资投资形式。（五）财产收益权信托融资模式该类信托模式几乎等同于资产证券化产品。该类模式的信托，是将存量的持有性物业或出租性物业作为信托财产，将该类物业自身日常产生的租金收入或经营收入等稳定的现金流作为前提，发行财产收益权转让信托，房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资。然后，将募集的信托资金交由该类物业所有人，按照信托合同约定的信托目的或投资方向加以运用。将固化、积压、沉淀的资产盘活、变现，因此具有极为强烈资产证券化功能，也是我国迄今房地产信托所有模式中，最接近国外发行的房地产信托基金(reits)的一种信托产品。目前国内房地产信托，除了纯保障房项目一般收益率普遍在10%-15%之间，期限在1-2年。
什么是EPC项目
其中文含义是对一个工程负责进行“设计、采购、施工”，与通常所说的工程总承包含义相似。总承包：一般工程总承包是指对工程负责设计、采购设备、运输、保险、土建、安装、调试、试运行，最后机组移交业主商业运行，整个过程称为工程的总承包。epc与工程总承包两者含义相近。工程总承包中还有解释：设计采购施工中的epc是英文engineering,procurementandconstruction的缩写。engineering就是“设计”的意思。当“设计”理解时，engineering与同样可理解为“设计”的design的含义大不相同。一般说来，engineering指根据制造、加工等方面的科学与工程原理对机器、设备、装置、系统等的机理与流程等方面进行设计；而design指对建筑物、构筑物的空间划分、功能布置、各部分之间的联系，以及外观进行设计和审美与艺术的处理。从这种区别中可以看出，设计－采购－施工合同一般不适合建筑工程的采购。设计采购施工（epc）/交钥匙工程总承包，即工程总承包企业按照合同约定，承担工程项目的设计、采购、施工、试运行服务等工作，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。engineering（工程设计）procurement（设备采购）国外的工程公司（国内叫做设计院）负责给业主搞工程就是这种模式，三个阶段都负责；epc(全功能工程)公司和项目管理公司。目前我国设计力量和施工力量总体过剩,设计队伍和施工队伍都存在“僧多粥少”现象,而专门从事全过程项目管理的力量却十分薄弱,能为业主提供全过程项目管理服务和具有全功能工程承包能力的工程公司寥寥无几,发育不全。以水利建设行业为例,虽然有一些总承包公司,但绝大部分设计、施工单位都还不具备单独进行全功能工程全过程总承包能力。造成这种现状的原因,一是对全过程项目管理能为项目和业主创造可观效益这一点认识不足。实践证明,全过程项目管理是一种高附加值的服务活动,是最能为业主创造价值和效益的一种服务。二是对项目管理要求具备较高的知识和技能,也就是项目管理需要专业化这一点认识不足。国内有相当多的业主和主管领导认为项目管理很简单,谁都可以管理,因而不愿意委托专业化的工程承包公司实施工程项目管理。为迅速扭转这种*面,必须在我国大力培育epc全功能的工程公司或项目管理公司。我国大型设计院最有条件改建为epc全功能的工程公司或项目管理公司。因为设计在工程建设中起主导作用,设计院人才较集中,人才资源丰富。
reits项目？
REITs项目是不动产投资信托的缩写，是一种投资工具，投资者可以通过购买REITs的股票，间接投资于不动产，如商业地产、住宅地产等。REITs项目的存在使得普通投资者可以参与到不动产投资领域，分享不动产收益。同时，REITs项目也提供了更好的流动性，相比直接持有不动产，投资者可以更灵活地买卖REITs股票。值得注意的是，REITs项目的收益主要来自于不动产的租金收入以及不动产的增值。通过投资REITs项目，投资者可以实现资产配置的多样化，获取稳定的现金流和长期的资本增值潜力。所以，REITs项目是一个值得关注和研究的投资选项。
水利项目发行公募REITs有哪些难点？
水利部于2023年4月14日上午召开“2023年第一季度水利基础设施建设进展和成效”新闻发布会，会上相关负责人介绍2023年水利系统全面加快水利基础设施建设，一季度实现良好开*完成水利建设投资1898亿元。
水利基础设施建设是我国基础设施建设的重要一环，2022年我国水利建设完成投资首次突破1万亿元，全年落实水利建设投资11564亿元。
在***发展改革委的大力支持下，最近，水利部印发了通知，要求各地加快推进水利项目参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，通过有效盘活水利存量资产，进一步扩大水利有效投资。当前，有关地方正积极推动水利REITs试点项目申报工作，力争在水利领域实现突破。
一是项目权属或资产范围不明确
二是项目不够成熟稳定
三是项目资产规模不足
四是原始权益人参与积极性不高
来源：水利部发展研究中心
【汇总】四单公募REITs项目公布中标结果
▼点击关注获取***首个REITs指数综合分析信息平台▼
1、天津保障房公募REITs项目
天津泰达人才安居有限公司作为招标人的“保障性租赁住房公募REITs项目公募基金管理人及资产支持专项计划管理人采购项目成交结果公告”，中标人为建信基金和建信资本组成的联合体，发行阶段费用为430万元，存续期费用0.22%/年。
2022年10月9日，天津泰达人才安居有限公司作为招标人的“保障性租赁住房公募REITs项目公募基金管理人及资产支持专项计划管理人采购项目竞争性磋商公告”，项目资金来源为其他资金（国有资金）。
2、厦门火炬高新区产业园公募REITs项目
10月19日，厦门火炬高新区产业园基础设施REITs项目服务-中标候选人公示，第1中标候选人为中金公司、金圆统一证券、中金基金，报价761万元，发行期间费用476万元，基金管理费率0.19%；第2中标候选人为建信基金、建信资本和中天国富证券，报价765万元，发行期间费用480万元，基金管理费率0.19%；第3中标候选人国泰君安资管、国泰君安证券、报价530万元，发行期间费用350万元，基金管理费率0.12%。
9月27日，厦门火炬高新区产业园基础设施REITs项目服务-招标公告，受厦门高新技术创业中心有限公司、厦门火炬高新区招商服务中心有限公司委托，厦门市公物投资管理有限公司对GT2022-QY179C厦门火炬高新区产业园基础设施REITs项目服务项目组织进行公开招标，项目资金为国有资金。本项目已具备招标条件，现欢迎国内合格的投标人前来投标。
规模不超过15亿元，项目名称厦门火炬高新区产业园基础设施REITs项目服务，采购预算800万元，项目内容厦门火炬高新区产业园基础设施REITs项目服务.
3、德阳发展控股集团有限公司基础设施公募REITs项目
中标候选人
中邮证券有限责任公司和***农业银行股份有限公司四川省分行。
项目基本情况
（一）项目名称：德阳发展基础设施公募REITs项目联合体服务机构项目。
（二）项目情况：本次拟通过实际权益人持有的自来水供水、污水处理项目作为德阳发展基础设施公募REITs项目标的资产（具体的基础资产待联合体服务机构选定并经履行尽职调查程序后进一步确定）。
（三）服务周期：服务周期分为六个阶段，第一阶段为尽职调查阶段，从财务顾问进场至完成申报发行前准备为止；第二阶段为项目遴选与推荐阶段，从向当地发改委报送申请材料开始，至***发改委向证监会推荐项目，并由***证监会、沪深证券交易所***履行注册、审查程序，自主决策为止；第三阶段为基础设施公募REITs申报阶段，从向交易所申报本项目至获得无异议函为止；第四阶段为基础设施公募REITs注册阶段，从交易所同意上市至完成基金注册为止；第五阶段为发售与上市，从路演推介完成基金的发行与购买为止；第六阶段从项目存续期到项目终止为止（包含提前赎回事宜、存续期托管等事宜，不含后续扩募事宜，双方另行约定）。具体服务开始日期以招标人书面通知为准。
（四）服务范围：包括但不限于以下内容。负责设计完整且合理的交易结构和发行方案；编制并推进具备可行性的试点资格申报方案；组织撰写材料，协助原始权益人及其项目公司向省国资委、省发展改革委、***发展改革委、***证监会、证券交易所等有关单位报批、申报并获取发行资格；负责发行材料的准备和审核；进行产品路演推介与销售，并完成资产支持证券及公募基金产品的设立；作为基础设施REITs的公募基金托管人以及资产支持证券托管人提供存续期服务；提供业务咨询及其他相关服务；负责代理集团实施其他必备中介的选择工作，集团公司审定其招标方案及结果；负责向集团公司推荐符合条件的基础设施公募REITs基金管理人；原始权益人提出的其他合理要求。
（五）最高限价：发行期间费用不超过【380】万元（所有中介机构打包费用），托管银行存续期每年托管费用不超过公募基金净资产的【0.012】%。
（六）本项目为联合体。联合体服务机构由财务顾问和托管银行组成，要求财务顾问和托管银行（含ABS托管）联合体。联合体组成为财务顾问1家，托管银行1家。
4、华信公司基础设施REITs项目
审计及税务咨询机构中标单位：普华永道中天会计师事务所
专项评估机构中标单位：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司上海分公司
泰州医*高新技术产业开发区（又名“***医*城”）下属的一级平台公司泰州华信*业投资有限公司发布招标信息，拟以其控股子公司泰州医*高新股份有限公司持有的中试标准厂房三期和四期作为目标资产申报发行基础设施REITs。
此次入池资产三、四期中试标准厂房即在其中，目前已经吸引了德国勃林格殷格翰、瑞士雀巢、***武田、***中外制*、***百草堂、***桑缇亚和海王集团、康禾*业、同盟*业、泰凌医*、甘李*业、阿斯利康等一批重大产业化项目入驻。
该资产总投资14.72亿元，总建筑面积65.53万平米，目前出租率100%，年租金水平为646.92元/平米/年，近三年（2019-2021年）租金收入分别为0.6亿元、0.56、0.77亿元，截至目前银行贷款余额约14.5亿元。
RCREIT（REITs研究中心）系全国首个不动产投资信托基金（REITs）研究中心、全国首个以REITs为特色的不动产金融高端智库。RCREIT与***REITs领域具有重要影响力的传播平台REITs行业研究同心同德、同向同行。
REITs行业研究精准覆盖***REITs及不动产金融市场从业、投资及研究学习等相关人员，深度感知***REITs发展进程和市场动态变化、深刻理解***REITs传播受众真切实际信息需求，领航长效持续的***REITs市场全覆盖跟踪研究和高精准市场调研、领先实践***REITs投资者教育。
RCREIT布*公募REITs产业链的核心产品还包括REITsIndex。REITs指数（REITsIndex）是***首个REITs指数综合分析信息平台。REITs指数聚焦REITs行业产业和相关企业的覆盖跟踪、调查研究和综合分析，致力于提供全面精准的数据信息、前沿专业的研究报告和服务。
REITs行业研究
❶ID：REITsResearch
公募REITs背后的这十个项目都长啥样？快速过一遍
这周五开始
首批公募REITs就要对散户发售了
发行期/询价区间/具体项目/封闭期/场内简称
等信息，全在下面这张表里了
点击观看大图
或扫码获得高清原图
三家产业园
这三家应该是***最顶级的三个园区，当然投资中也需要研究具体项目。
深圳蛇口（博时基金）：***改革开放的桥头堡，最早最发达的工业园区，深圳房价的制高点之一。
上海张江（华安基金）：江浙沪地区的科技核心，生物医*、芯片等硬科技所在地，我采访过一个科技基金经理之前就是在张江做芯片研发。
苏州工业园（东吴基金）：应该是全***最成功的中外合作产业园项目，可能没有之一。我上中学时，就曾经专门去当时的新加坡产业园参观过。
三条高速公路
广河高速（平安基金）（广州-河源）：***经济最发达省份的省内高速
杭徽高速浙江段（浙商证券资管）（杭州-安徽黄山）：徽杭古道自古繁华，连接杭州和黄山两大旅游区；
俞遂高速重庆段（国金基金）（重庆-四川遂宁）：连接重庆和四川的主干道之一，可惜不是连接重庆到成都的。
两家仓储物流
盐田港（红土创新基金）：蛇口在深圳西，盐田港在深圳东，老牌上市公司，项目既有物流，又有港口，一带一路出海口。小马哥早年创业维艰，其老爸正是当年盐田港的高管，出力不少。
普洛斯（中金基金）：普洛斯号称全球最大的物流基础设置开发与运营机构，在***他的主营业务很简单就是帮亚马逊、联邦快递等等大牌造仓库，转运中心。之前在新加坡上市，18年私有化，在***的Reits项目曾经创造业绩神话。
两家环保处理
首创水务（富国基金）：来自上市公司首创股份，选取了三家深圳的污水厂和一家合肥的污水厂。污水处理听起来相对有点low，环保行业又有点重资产，发行REITs是收回投资的比较好的方式。
首钢绿能（中航基金）：生物质，故名思及就是有机物垃圾（你懂的），底层资产是北京的三家残渣垃圾处理厂，北京老百姓吃喝拉撒的后顾之忧，算是有着落了。
题外
1、这10个项目，有8个是招商银行托管，真牛***；
2、除了华安的项目以外，其他项目的ABS管理人全部是母公司或子公司，尤其是基金子，终于能找点事儿干了；
3、项目方和基金公司，多多少少有些关联关系，比如广深的项目，大多是深圳的基金公司拿了，其他地区的项目也大多是本地机构拿了；
4、一共十个项目，上交所6个，深交所4个。后台回复reits获得《上交所Reits投教ppt》；
5、战略配售占了大头（短期不能卖），网下配售其次（听说挺激烈），给散户的网上打新份额其实非常少；
6、这两天在询价，从这周五开始陆续发售，下周一是几个热门项目的集中发售期；
7、关于风险提示，参考之前的文章：关于公募Reits投资的10点风险提示（买前必看）
8、投票已经有3000多人参与，除了不感兴趣的人，大部分人选择做了X友。。。你们自己点开看看吧。
基金有风险，投资需谨慎
猛戳韭圈儿视频号